小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。小产权房主要存在以下问题：
法律合规性问题
小产权房的建设和销售往往绕过了国家的土地管理和建设法规，违反了土地管理法和城乡规划法，破坏了房地产市场的正常秩序。
产权保障问题
小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。因此，小产权房没有真正合法有效的产权证，购买者无法获得合法的房产证。
小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户，这使得购买者的权益无法得到保障。
城乡规划问题
小产权房往往是在没有经过严格规划和审批的情况下建设的，这可能导致城市规划的混乱，影响城市的整体发展和美观。
土地资源问题
小产权房的建设往往占用农村集体土地，这可能导致土地资源的浪费和滥用。国家通过规范土地使用，确保土地资源得到合理利用，支持国家的可持续发展战略。
政策风险
购买在建小产权房时，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
综上所述，小产权房存在诸多问题，包括法律合规性、产权保障、城乡规划、土地资源和政策风险等方面。因此，国家禁止小产权房在市场流通，以保护购房者的合法权益，维护房地产市场的稳定，并确保土地资源的合理利用。对于购房者来说，购买小产权房存在较大的法律风险和安全隐患，应谨慎对待。
